领袖一号二手车,领袖汽车人

君悦豪景苑报告

一、无锡住宅市场现状

1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，政府出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。

2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。

3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。

4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。

二、05年秋季房展会

本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。

在新政来临后，无锡市政府也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施

众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。

1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。

King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。

2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。

名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马假日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市

惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。

3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。

有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。

4． 外地参展楼盘消失

在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。

5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。

年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。

6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地假日广场。在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。

7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。

8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。

三、安镇及周边楼盘概况

一、安镇

1、华夏-新时代

华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层采用跃层退台式设计。一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，采用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。公有楼梯间及活动空间远离入户口。阳台功能设置为复合阳台。主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。

华夏-新时代初期订金多层60000元/户，小高层80000元/户，预定顾客多为安镇当地居民。该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。其中很大一部分是分流的本案客户。

华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。

2、锦沪花园

锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。

3、长江国际。机电五金城

位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司

开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。共1500户，地下停车位，1200多个。

华夏新时代建筑、户型、面积一览表：

层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数

13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室97—117平方米 97m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户

11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户

6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；

4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米

总计 13 782 782 97-300平方米 782

面积户数配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%

二、查桥

查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。

1、江南-清华坊一期

由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。该案总占地30000平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛

坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。

2、江南-清华坊二期

该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地100000平方米,规划由小高层及联排别墅组成。

三、厚桥

厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。

1、隆达苑

该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积40596平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。

该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。小区已全部是现房。小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。

售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。规划中的二期为在建的三栋楼。小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。

四、羊尖

羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。

1、羊尖中央公园（育才花苑）

该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。该案占地30000平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。2007年底交房。

该案采用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。

该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。

2、羊尖安居房小区：总占地：69658平方米，容积率：1.33，总建：72770平方米，绿化：38。2%，建筑密度：24%，停车位：205个。

3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。

五、八士

八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。

1、华夏星辰（一期、二期）

该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。

该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。一期户型为两室两厅一卫（97）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。

该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。（多层比小高层稍贵）。销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。

六、东亭

赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在97平米左右，双开间。租金一年6万左右。

七、豪景苑周边主要楼盘综合分析

豪景苑周边主要楼盘情况1：

区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）

安镇 华夏新时代 54941（占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约80000-100000元/个，20平方米/个）

查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）

厚桥 隆达苑 40596 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900

羊尖 羊尖中央公园 30000左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右

八士 华夏星辰一期 多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（97）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右

华夏星辰二期 多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）

君悦景苑周边主要楼盘情况2：

区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传

安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等

查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传

厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告

羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告

八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点

华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销 只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）

君悦景苑周边主要楼盘情况3：

区域 楼盘名称 优势 劣势

安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远

华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，采光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足

查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争

厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低

羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡

八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；

四、安镇市场分析

1． 市场基本面：

①规划前景

虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近

期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。

②人口基数

相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。而且

安镇外来人口也很少。因此本案的受众群体异常狭小。

③工业产值

相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买

力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。

④安居房及直接竞争个案

华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小

的受众群体就更少了。而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。

2．客户心里分析：

①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。

②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之

为意见领袖。

③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者

更靠近市区的地区去、

④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。

五、本案营销诊断：

诊断项目一：

1．病症

总体构思的偏差

2．病况

做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋

篇布局。对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体

构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这

样是非常危险的。

3．病因

代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。

工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。

太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。

4．影响

降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无

序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的

解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。

失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度

5．处方

从新制定一个总体方案，指导开发行为。

诊断项目二

1．病症

本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西

2．病况

单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策

略。如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。有了差异就等于有了

特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。无论在竞争激烈的一级市场，还

是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。

然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。这就是本案

现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。

3．病因

代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。

4．影响

无法提炼出卖点，而无人喝彩。

延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。

降低开发利润。营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。

5．处方

重新做市场调研。针对市场现状，挖掘出本案特色。

重新定位。根据市场调研资料，对本案进行新的定位。

重新包装。在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色

重新确定营销方略。更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。

诊断项目三

1．病症

包装不到位

2．病况

在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。包装分为软包装和硬包装两种。

3．病因

策划滞后。现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务

水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。

本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作

都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。

包装缺乏系统性。本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。包装的一个最大特点就是要具有整合效果。目前本案的包装没有系统性也没有专 业型。同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。

4．影响

弱化了市场攻势。包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。

损害楼盘形象。包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。

5．处方

对本案进行重新包装。包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。

通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注

四．其它诊断项目

1．销售手段贫乏

现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。合理的运用价格杠杆，会对楼盘

的销售起到决定性的作用。如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。

2．缺乏危机感

随着房地产市场的过渡竞争及政府的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风

险。可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。

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　4、我不知道，何为意外，如果真心相爱，为何不相信未来！

　5、做的事情，你可以有遗憾，但不可以有后悔。

　6、当你越来越红，知道你的人越来越多，了解你的人会越来越少。

　7、人，分几种，知道自己要做些什么，同时又去做的；知道自己要做些什么，但是不去做的；以为知道自己在做什么，但其实不知道的；根本不想知道自己在做什么，过一天算一天的。

　8、每说一个谎都要说一百个谎去圆这个谎，所以我不轻易说谎。

　9、8岁可以做新人类，88岁也可以，重要的是什么样的心态。

　10、爱一人个是麻木，麻木会包容一切，沟通得到就行。

　11、可以妥协，可是平衡点在于要配合的事情有没有踩到你的底线。

　12、我向来不强迫别人去做任何事，所以我也希望别人不要强迫我做我不想做的事。

　13、其实人生的路，能够容许自己去选择走的，有时候也不是太多。

　14、脆弱的人才会总想过去。

　15、其实每天都是生日，人每天都在长大，今天的你已经不是昨天的你。

　1、其实每天都是生日，人每天都在长大，今天的你已经不是昨天的你。

　2、香港没有真正的歌手，因为所有歌手都拍戏，但是香港有真正的演员，因为很多演员没有唱歌。

　3、你驾驶着车在看不到尽头的公路上一直跑，走了一年，都没有红绿灯，没有迎头车，没有路人，你惊不惊？你会问：“究竟我会走到哪里？为什么没有人在路上陪我走？”相反，如果一路上也有不同的人，你有时会走到闹市中，路上不时又有不同的路牌和红绿灯，一直走下去，你便会愈来愈清楚自己的路没有走错。

　4、当你越来越红，知道你的人越来越多，了解你的人会越来越少。

　5、人，分几种，知道自己要做些什么，同时又去做的；知道自己要做些什么，但是不去做的；以为知道自己在做什么，但其实不知道的；根本不想知道自己在做什么，过一天算一天的。

　6、每说一个谎都要说一百个谎去圆这个谎，所以我不轻易说谎。

　7、我喜欢过的，仍然还喜欢，只是对待的方式变了。这好象汽车，有些人觉得喜欢车，就是不要把它刮花，不损耗它就是疼惜它。但是有些人觉得，对于一匹野马，爱它就应该把它放生，给它自由，让它发挥本能。

　8、我渴望完美的感情，但是失望了好几次。

　9、不觉得穿得少就叫做性感，性感是一种感觉。

　10、有个性需要坚持一些东西，有时也需要牺牲一些东西，但还是要看你是要做什么。比如我爱穿牛仔裤，但有的晚会规定要穿礼服，我就只好不去晚会了。

　扩展：

　1980年8月29日谢霆锋出生于香港演艺世家，父亲谢贤是60至80年代红极一时的明星，人称“四哥”；母亲狄波拉是70年代第一位港姐冠军，人称“拉姑”；有一妹妹名谢婷婷，是演员、模特。谢霆锋从出生那天起就注定成为明星，他出生的那天引来50多位记者围观，出生的第二天就被各大媒体报刊杂志报道。出生一周后，谢霆锋的第一个封面杂志就诞生了，创造了香港杂志封面年龄最小的纪录同时也是该记录的保持者。

　1982年，才两岁的谢霆锋就跟父母合拍了广告，两岁两个月就上TVB节目，两岁半的谢霆锋聪明可爱，逻辑思维好会算术会讲英语，并且已经学会了唱《Twinkle Twinkle Little Star》、《万水千山总是情》等歌曲。1984年，谢霆锋与父亲谢贤在TVB节目《欢乐今宵》中首次合作出演栏目剧，并在节目中作画作为母亲节礼物送给妈妈。1986、1987年，谢霆锋与家人继续合拍了几支广告。1987年，为了躲避狗仔队的镁光灯过一个平凡点的生活，才七岁的谢霆锋随父母移居加拿大。

　1993年，13岁的谢霆锋已经有杂志正经八百地对他做深度访问，让他谈感情、谈家庭、谈事业发展，甚至还有同学打电话到家称说是他的粉丝索要签名，对此谢霆锋只能无奈的抱怨。谢家在过去的13年，每年过年都会应杂志报刊社的邀请拍全家福贺年照刊登拜年，也就是这一年，谢霆锋第一次抗议，从此，谢家就再也没拍过全家福拜年照。

　1994年，14岁的谢霆锋爱上了音乐、吉他、打鼓，并被妈妈拉姑带去拜师戴思聪学音乐。同年末春节，谢霆锋应“香港演唱会之父”张耀荣的邀约登台演唱，演唱完毕后，很多的音乐人和**公司都来找谢霆锋出唱片拍**但都被谢贤以年纪小为由拒绝了。1995年，谢霆锋到日本东京音乐学院去进修音乐，年仅15岁的谢霆锋创作了他的第一首歌曲《估计错误》。同年8月27日，谢霆锋首次在TVB节目里登台献唱Beyond的《真的爱你》作为母亲节礼物送妈妈。

　1996年，更多的音乐人还有**公司继续来找谢霆锋签约出唱片跟拍**，包括谢贤的好朋友杨受成（ 英皇娱乐 的老板），谢贤征询了谢霆锋的同意后就准备签约给杨受成。

　谢霆锋的创业故事

　在声誉和事业陷入最低谷的时候，谢霆锋为自己选择了另外一个可能性——抵押房子开始创业。现在，他身价六亿，可以被叫做“谢老板”了。

　这真让那些围观群众“失望”：谢霆锋不但长得帅、会演戏，而且是个很会赚钱的人。

　但如果今年4月2日，他没有在铜锣湾开平大道一号的Cubus大厦出现，八卦的人们还会继续猜测他那些豪宅背后的秘密。那天是“朝霆”（Post Production Office，PO）香港总部迁址的庆祝仪式，谢老板终于向所有人承认自己是这家影视后期制作公司的创始人—此前，他始终不肯对外公开。

　直到导演王晶爆料：“PO是香港最出名的特效公司，谢霆锋就是老板之一，行内人都知道。”

　PO创立于2003年，全名意为“后期制作”。正是谢霆锋当年受“顶包案”牵连退出娱乐圈的那一年所开。当时，他以房产作抵押，贷款百万港币，成立了PO，中文名为朝霆—取谢霆锋名字中的霆字，意指蒸蒸日上。

　“在公司成立之初，日韩风潮十分盛行。”在接受香港杂志《i-Money 智富》采访时，谢霆锋说。他那时只纯粹为自己花大笔钱送外国做后期的MV质量不佳而感不值，希望成立公司自己制作，以此确保质量。

　但当时，他只有22岁，官司缠身，负面新闻不断：砸吉他、三角恋、顶包案……为怕自己负面新闻影响公司发展，他一直没有公开老板身份。

　经过8年的努力，谢霆锋本来野心不大的制作公司，由10名员工慢慢扩展成现在的过百人，在上海开了分公司。营业额以每年平均45％的速度增长，年收入已达数千万元。据PO的常务董事长杨文杰说，目前他们在香港广告市场占有率已接近五成，跟另一间后期制作公司平分天下；市面上每10个播放的广告片，当中有一半就有他们做后期，广告收益已占去公司九成收入。

　“开着电视机就看到我们的成绩表。”——谢老板表示很满意。

　PO的客户包括汇丰、渣打、长江实业以及亿万豪宅“天玺”等在内的大公司。“外国相机品牌佳能、索尼、奥林巴斯等都是我们的客户，很多人以为这些广告后期由外国人做，但其实全部都是Made in Hong Kong。”杨文杰说。

　谢霆锋的励志人物故事1

　从16岁出道至今，他在万众瞩目和此起彼伏的'争议中，获得了数不胜数的头衔和奖项，或许没有哪一个标签可以为他做一个相对准确的定义，因为他的成长如此与众不同，他总是在给人们一个既定形成的概念中重新以崭新的身份回归。他是音乐人、制作人，是超级偶像，是亚洲天王巨星，是新生代****，是80后首位金像影帝，是两个孩子的父亲，是PO朝霆公司的CEO，他叫谢霆锋。

　谢霆锋从出生之日起便是香港娱乐业头版头条的常客，但是他进入娱乐圈却是为了给投资失败的父亲谢贤还债，尽管他被媒体誉为天生的明星，可是走入演艺圈亦是他当初的无奈之举，这种无奈在很多年后，当他作为一名父亲，在给大儿子Lucas庆祝一周岁生日的一份视频中显露无遗，这份视频的结尾用英文写着：我拼，所以你不用拼，活得更精彩！这是他作为一个父亲，给予孩子最好的承诺与祝福。

　曾经的他愤怒叛逆、年轻气盛、我行我素、针锋相对，不会讨好成人的游戏法则。他在香港唱“无声仿有声”这首歌，被喝倒彩被扔易拉罐；他被媒体评价不会唱歌，借着父亲和母亲的娱乐影响力混日子；他与比自己大11岁的天后级人物王菲牵手，不顾世俗眼光上演了一场轰轰烈烈的姐弟恋……很多时候，所谓的年少轻狂，只是因为自己的内心不够强大而衍生的一种保护色。当走过了这段时光，谢霆锋诚恳地剖出自己的内心，他在一次采访中说，在家庭生活中，希望男的出去拼搏，女的在家，压力肯定会有，但更是一种责任。这段话，无疑证明他已成长为一个可以担当的男人。这种担当，更体现在他接拍动作片的努力工作上，拼命的态度为他带来了行业内的良好口碑，于是，成龙赞誉：他是未来华语影坛的大哥大，刘德华说：‘谢霆锋’时代无可替代，周润发更是在第30届香港金像奖颁奖典礼上公开称赞道：香港**未来30年就靠你了，霆锋，我撑你的。这些大佬级人物的评价，比任何一个媒体头条讲得更中肯，比任何一个奖项鼓励来得更真切。

　是的，他也曾肆意地挥霍着青春，也曾深深地伤过谁的心，也正是如此的敢爱敢恨，所以他在26岁那年，携手分分合合的张柏芝，走进婚姻的殿堂。她曾是作风大胆的豪放女，他曾是形象摆烂的负心汉；她曾在夜店中不屑地竖着中指，他曾在演唱会中愤怒地摔着吉他。这样倔强的两个人，为生变的婚姻留下了伏笔，果然，“艳照门”事件爆发，在瞩目睽睽的压力下，他顶着昭然若是的绿帽子，把事件硬生生地吞在心里。我们知道后来的故事是，他选择了原谅，选择了对张柏芝的理解，却在五年后，从这场婚姻的解体中明白，原谅了不一定是宽恕，理解了不一定是认同，原谅只是原谅，而理解也仅仅局限于理解。

　这一场散了的爱，让他们两人再次伤筋动骨。他的剑锋藏锐，她的克制内敛都不同程度地受到了质疑。也正是这场散了的爱，引发了媒体对于二人财产分割的揣测，更曝出了谢霆锋的另一个身份，PO朝霆公司CEO。

　如果你还记得，22岁时的谢霆锋因为“顶包案”经历了人生的一场轩然大波。他被送往香港壁屋惩教所关押，14天监禁，强行社会服务240小时，他成为全民的反面教材，公众形象大跌，同年7月份，他宣布暂别娱乐圈，并表示会做到一个大家更喜爱的谢霆锋再回来。也正是这一年，因为工作关系，他发现了中国后期制作的市场空白，于是变卖房产，把当时所有的钱都用来投资，买了一些二手设备，成立了PO朝霆公司。这是他人生的一次低谷，也是一次机遇。这的确是放手一搏，但却不是盲目的，在投资前，谢霆锋有准备地跟一些出品人签订了一些协议，有3部**，2个广告，3个音乐录影带，以保证可以提前支付公司一年半的日常开销。

　22岁，你，你，或者你，在做什么呢？在和新交往的女朋友风花雪月，在寝室趴在被窝里看武侠小说，在电脑旁关注魔兽世界游戏的发行与攻略，或许，在这个社会中，大多数人的22岁还以一个孩子的身份在校园中穿梭，还从来没有自己挣过一分钱，或许还就着谢霆锋和张柏芝的关系茶余饭后的大肆评论。

　而22岁的谢霆锋，正在为他所热爱的东西付出努力。近十年的努力，他完成了多次的蜕变，对自己有自知之明，也能坦然承认自身的弱点。他说，只有经历了失败，才开始成长；他说，没人能阻挠你追逐梦想，你应该阐述你的梦想；他说，最重要的领袖品质是把对的人才放在对的位置上。

　正像谢霆锋自己所唱的那样，“越动荡越勇敢，世界变更要我闯，一身坦荡荡到四方，五千年终于轮到我上场。”是的，谢霆锋，一生只靠我双手，不到极限不离场，四面八方，在等着你做王。

　谢霆锋励志人物故事2

　当谢霆锋穿着围裙拎着勺子面前摆满食材出现在电视里，人们不禁感叹，曾经叛逆的小孩已经成长为成熟的男人。他为朋友们执勺做饭，他腼腆的笑容里隐含的是幸福。他的搭档高圆圆说：“如今的谢霆锋不断收敛锋芒，他依旧有巨大的能量。”他由之前一直履行“别人规划的人生”变成“幸福是靠自己规划的”。而他自己也由之前的“叛逆少年”演变成如今的“高富帅男神”。

　13岁那年，因为拍照时不笑，他被妈妈打，但是他找不到笑的理由，即便被打，他依然把小脸儿绷得紧紧的。16岁出道，明星父母的光环给他的麻烦多过帮助，他所到之处充满嘲笑与嘘声。早年的谢霆锋为了证明自己，一直是忙碌的，连他的妈妈想要见他，都要先给经纪人打电话问他有没有时间，也是在这个阶段，他完成了最初的财富积累。23岁时，他因为不满国外公司做的MV效果，把一处物业卖掉，投资370万港币在香港铜锣湾创办了中国顶尖特效制作公司PO朝霆，成为全中国唯一全数码作业的后期制作公司。32岁，他凭借《线人》获得第30届香港金像奖最佳男主角，获得了更多的片约与更高的片酬，但是因为拍戏冲撞摔打受伤太多，关节破损，医生诊断他31岁的人是45岁的体能。因为手指关节受伤，医生告诫他此生再也不能弹吉他，对于以歌手身份出道、挚爱音乐的谢霆锋来说，这无疑是最严酷的消息。他用了十几年的时间，把别人的嘘声扭转为赞许。但其中冷暖，只有他自己知道。

　出道以来，谢霆锋一直提着一口气，他要证明给不看好他的人看，要证明给他的粉丝看，要证明给爸爸谢贤看，长期的压抑也给谢霆锋敲响警钟，一次在做访问时，谢霆锋透露给主持人秘密：就在那个主持人约访问的时候，他其实是在住院，因为在一次理发时，发现头皮有问题，去医院做检查发现竟然是皮肤癌，医生解释说因为压力大，幸亏发现得早，及时手术，不然可能连命都没有了。

　财富越来越多，威望越来越高，但是幸福感并没有随着财富值与威望值的增长而增长。他觉得他的人生是失败的，他很少与爸爸讲话，婚姻以离婚收场。不会处理感情，亲情、爱情都不擅长。

　离婚之后，为了排遣情绪，他喜欢上了做饭，在真人秀《十二道锋味》里，他说：“煮菜成了我的‘伴侣’，切菜、剥皮、洗菜，厨房事一条龙全做了，也是做饭改变了我为人处世的风格，在这个过程中我慢慢学会与人沟通，体会尘世幸福，走上了人生新阶段。”他不太会讲话，但是通过做饭让家人聚在一起，他记得他离婚后的一天，他的父母与妹妹来家里吃饭，吃饭前，妹妹说：“爸爸吃饭，妈妈吃饭，哥哥吃饭。”那个瞬间，他不可自制地流泪，他发现这是13年来全家第一次齐齐整整一起吃餐饭，“这13年，我都干什么去了，我用我所有的财富，也买不回来亲人相守的13年”。就在那一刻，他对人生似乎有了警醒，30岁之前，他对事业版图的规划已经完成，但是那个三十年他过得并不快乐。现在的他，懂得感恩父母，“陪爸爸扮酷，陪妈妈买菜，陪孩子练柔道，和前妻关系良好”。虽然他的面容还如少年时棱角分明，但是他的心开始柔和，变得不再与世界对抗，不再拧巴着过人生。

　至此，他体会到人世间最平常最珍贵的幸福感。

　用他自己的话来说就是：“我是与自己和解了。”